Hará una semana se publicó el primero de los decretos Maricarmen, con el título de Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. En su preámbulo —que asusta al miedo— se lee: […] Mari Carmen Abascal no es solo un número. Es una mujer vulnerable de 87 años, víctima de una legislación machista y retrógrada procedente de una dictadura y de la especulación más voraz, que le han impedido seguir viviendo en la misma casa donde residió sus últimos 70 años, a pesar de no tener una alternativa habitacional digna […]. Uno ya empieza a pensar que los preámbulos de las leyes ahora los guionizan los Javis.
Empecemos por aquello de la legislación procedente de una dictadura. Allá en 1964, en su artículo 24, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, signada por un tal Francisco Franco Bahamonde, disponía que […] el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propias del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años[…]. En su artículo 57, la muy franquista norma estipulaba que […] Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de las viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones […]. Es esto lo que permitió a Maricarmen y a sus mayores vivir durante décadas pagando una renta ridículamente por debajo del precio de mercado en un piso de tres habitaciones de sexta planta junto al Retiro.
Tres décadas después, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con la rúbrica de Felipe González Márquez, establecía lo siguiente, para desgracia de Maricarmen: […] Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 […]. El preámbulo de esta norma, aprobada ya en democracia y por un gobierno progresista, estipula que ya el anterior Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica — también promulgado en la era Felipe González— introdujo la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos. Y así, esa norma progresista, ni franquista ni falócrata, dispuso, para desgracia de Maricarmen, en su artículo 9 que […] Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos […].
Volvamos a la más progresista actualidad y a esa gaceta de sorpresas mañaneras llamada BOE. El segundo decreto Maricarmen, con la denominación Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, procede a reformar la actual ley de arrendamientos urbanos, y en concreto su artículo 10, el cual pasaría a establecer: […] Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica […]. Hasta ahora, la prórroga era por plazos anuales y hasta un máximo de tres.
Otra novedad en este mismo artículo —y aquí viene la bomba— es la siguiente: […] En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada […].
Ambos decretos fueron rechazados en sede parlamentaria, pero en el día de hoy se publica el nuevo y remasterizado Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, el cual será votado no en la sede de la soberanía popular sino en la Diputación Permanente del Congreso para ver si así cuela. El mismo cambia el guion y ahora si el arrendador comunica válidamente el no prorrogar el arriendo ha de indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes: doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Un apunte mas: en el cuarto decreto Maricarmen, publicado en el día de hoy, denominado Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se vuelve a modificar la ley de arrendamientos vigente para volver a la prorroga obligatoria del contrato de alquiler por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, si bien en el tercer decreto Maricarmen también publicado hoy (Real Decreto-ley 28/2026) se establece otra vez que […]el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica[…]. Si han leído hasta aquí alabados sean en su paciencia y yo más por explicarlo.
Haré un resumen ejecutivo: con Franco, los contratos de alquiler eran indefinidos, perpetuos, y además se heredaban si eran beneficiosos para el inquilinato. Con Pedro, si el casero se olvida de rescindirlo -cosa rara- te puedes quedar 5 años más y si te lo rescinde te paga un pastizal. Sin que parezca esto una apología del Franquismo, sino una simple coña marinera, podríamos decir que esto con Franco sí pasaba -y más aun-
Hasta aquí los hechos y a partir de aquí mi opinión; Una vez más se legisla a golpe de melodrama y vodeviles y utilizando un mecanismo normativo reservado por la Constitución para casos de extraordinaria y urgente necesidad. Una necesidad urgentísima que no ha existido en los últimos 8 años, pero si se produce dos días después de disolver las Cortes para convocar los comicios del 29N, y se proyecta con una técnica normativa calamitosa y chapucera. Y una vez más se pergeña una norma sin consultar a las partes implicadas, en este caso a los arrendadores. Si finalmente estas normas, que no se convalidaron por los 350 votos el Congreso de los diputados, son convalidadas por los 69 miembros de la Diputación Permanente del Congreso y parece que así será ¿Qué propietario se anima a alquilar su piso con estas nuevas condiciones?
Jurista y ensayista